Si bien la ley de Propiedad Horizontal (13.512) establece las funciones y obligaciones del Administrador, las mismas son muy acotadas dada la antigüedad de dicha ley. Estas funciones se fueron ampliando a través de distintos decretos reglamentarios. a continuación le brindamos una enumeración de las mismas:
1.- El Administrador tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común, velar por la conservación del edificio, proveer la recaudación y empleo de los fondos necesarios a tal fin, realizando las gestiones de cobro para asegurarse el puntual cumplimiento por parte de los copropietarios y ejecutar judicialmente las deudas de expensas.
2.-Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier índole.
3.-Está obligado a asegurar el edificio contra incendio y contratar la totalidad de los seguros obligatorios referidos a sus instalaciones (ascensores y calderas), de riesgo de trabajo y de vida del personal del consorcio y contra otros riesgos, de así disponerlo la asamblea.
4.-Custodiar los libros del consorcio.
5.-Hacer rubricar y llevar en debida forma loa siguientes libros:
a)De actas, donde se asientan las deliberaciones y resoluciones de las asambleas ordinarias y extraordinarias.
b)De administración, allí se debe registrar y contabilizar los movimientos económicos del consorcio, ya sean ingresos o egresos.
c) De órdenes del personal, debe rubricarse en el Ministerio de Trabajo, deben estar asentados: Horario de cada uno de los integrantes del personal, Horario de apertura y cierre de puertas de entrada, la puesta en funcionamiento y apagado de los servicios centrales de agua caliente y calefacción, constancia de la entrega de la ropa de trabajo.
( Llevando debidamente este libro, el consorcio se encontrará en una posición mucho más sólida frente a un eventual conflicto con el personal. El empleado está obligado a firmar el libro, y su negativa constituye una in conducta laboral y justifica la aplicación de sanciones disciplinarias).
d)De sueldos y jornales, rubricado ante el Ministerio de Trabajo.
(Su inexistencia genera una presunción en contra del empleador y
puede dar lugar a sanciones administrativas).
6.-Dar cuenta de su gestión en forma periódica y documentada (Rendición de Cuentas).
7.-Esta Obligado a expedir y certificar copias de las actas de las asambleas, según decreto reglamentario 18.734/49.
8.-Ante requerimiento de cualquier escribano, esta obligado a certificar sobre la existencia de deuda por expensas comunes, informar si hay reclamos administrativos, si existen juicios en contra del consorcio, y/o créditos a cobrar por el consorcio.
9.-Podrá elegir al personal de servicios de la casa, disponer de los exámenes médicos preocupaciones, controlar su desempeño y despedirlo.
10.- Atender y cuidar el buen funcionamiento de los servicios y disponer el mantenimiento y las reparaciones de las cosas comunes y de las instalaciones mediante las cuales se prestan aquellos.
11.- Cumplir con las disposiciones edilicias impuestas por las autoridades locales, así como las obligaciones impositivas y provisionales:
a) Realizar mediante profesional idóneo un control periódico de ascensores y calderas.
b) Previo a la realización de cualquier trabajo exterior del edificio es preciso cumplimentar las normas sobre anuncio de obra y proceder a la colocación de las protecciones correspondientes.
c) También se imponen controles técnicos de balcones, marquesinas, Barandas, con periodicidad condicionada a la antigüedad del edificio (Ley 257).
(El eventual incumplimiento de estas normas trae aparejada la aplicación de multas y sanciones al consorcio y de producirse algún siniestro, el administrador puede ser responsabilizado civilmente por los daños y perjuicios).
d) Realizar semestralmente la limpieza de tanques de agua potable para consumo humano (Ordenanza 45.593).
e) Realizar en forma periódica, a través de una empresa debidamente habilitada para tal fin, la desinsectación del edificio.
12.-Cumplir y hacer cumplir la ley, el reglamento de copropiedad, el reglamento interno y tomar las medidas urgentes que sean necesarias para hacer cesar las transgresiones en que se incurriere.
13.-"Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos". Esto ilustra acerca de la amplitud de las facultades del administrador, al dejar librado a la deliberación y votación de la asamblea solamente la consideración de aquellos otros asuntos que no sean los que se encontraren dentro de las atribuciones de aquel.
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