Consultas 6

Consulta:

Tengo problemas con la administración del edificio en donde vivo ya que no realiza la reparación de una perdida de agua que tengo en el baño y ahora también en la cocina (el agua sale de la pared que los separa) y que esta ocasionando daños a mis bienes. Que debo hacer? Cuales son los pasos a seguir? Quien se hace cargo del deterioro o daños a mi propiedad? Quien debe responder por los daños y por todo el perjuicio que esto me ha ocasionado? Gracias.

Respuesta:

Buenos días Elena, en tu consulta no me queda muy claro desde donde provine la perdida de agua, esto sería lo primero a determinar. Una vez que se conozca el origen de la perdida, se debe dar lectura al reglamento de copropiedad para saber si en el lugar donde surgió esta perdida esta considera como común o bien como propio, esto sería para saber a quien reclamarle la reparación de la perdida y de los daños ocasionados. Para ello sería aconsejable contar con la colaboración de un abogado, desde ya muchas gracias por contactarnos.-

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Consulta:

En el caso de una administración realizada gratuitamente, el administrador es el representante legal del consorcio , asumiendo todas las responsabilidades de un mandatario. Por otra parte este tipo de administración puede ser realizada por un grupo de personas o tiene que ser una sola?

En cuanto a la votación, para la elección de administrador, si no llega al porcentaje necesario indicado por el reglamento de copropiedad como se resuelve?

Respuesta:

Buenos días Marisa, en cuanto a tu primera consulta te informo que ya sea una administración “ad-honorem” o bien onerosa, el administrador siempre es el representante del consorcio ante las autoridades correspondientes, en cuanto a si puede ser llevada a cabo por un grupo, puede ser así, pero inevitablemente se debe nombrar un representante de este grupo. Por ultimo y en cuanto a los porcentajes necesarios, es indispensable conocer a fondo la situación para saber cual puede ser la mejor forma de designar al nuevo administrador, ya que si por ejemplo, se trata de una falta de quórum por que los propietarios no asisten a la asamblea es mas fácil que si por ejemplo no se puede reunir una mayoría por oposición de otros propietarios.  Espero haber sido de ayuda y desde ya muchas gracias por tu consulta.-

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Consulta:

Mi nombre es María, y vivo en un edificio, en el  departamento lindante al mío, pared por medio, su inquilino, hace recitales de rock, con bandas que tocan y cantan a todo volumen, jueves, viernes, sábado y domingo, hasta las 2 de la mañana. EL RUIDO ES INSOPORTABLE, se hace intolerable, ya que el sonido traspasa, el techo y las paredes, el departamento, que no está preparado, para esos fines, carece de salida de emergencia, y demás, exhibe una sospechosa habitación como asociación sin fines de lucro, siendo de publico conocimiento que cada fin de semana, llega el camión con bebidas alcohólicas, que son las que allí se venden durante los recitales, el ingreso a los recitales, se hace previo abono de la entrada. Los ruidos son ensordecedores, la circulación de "clientes",dentro del edificio, durante cada evento, es continua, incluso se han generado disturbios, a raíz de peleas entre los concurrentes. Hablar, con el vecino, es absolutamente estéril, hace 2años,sus respuestas son: Cómprate unos buenos tapones para los oídos; acondiciona Vos con paneles acústicos tu departamento, o directamente, Finalmente serás Vos quien deba mudarse. Ante tamañas respuestas, no fueron menores la del administrador del edificio, quien me plantea que el consorcio tiene temas más importantes, ante este panorama hice una exposición civil, en la comisaría, varios reclamos, personales y telefónicos en la Municipalidad  da una respuesta concreta, ante una situación, absolutamente  irregular, el accionar es de una impunidad, absoluta, que me hace sospechar la connivencia con funcionarios de la municipalidad. Si fueran tan amables de orientarme ya que se hace imposible vivir así, e intentar llevar una vida, con horarios, acordes, de  alguien que se levanta cada mañana, para salir a trabajar. de Ituzaingo, siendo absolutamente desoída en mis reclamos. Nadie me

Desde ya muy agradecida, si me pudieran asesorar..

Respuesta:

Buenos días María, lamentablemente, solo puedo asesorarte desde el punto de vista consorcial, ya que no quisiera inmiscuirme en temas netamente municipales por no ser mi especialidad. En este orden, creo que el primer paso sería leer el reglamento para ver que destino le da el mismo al departamento donde se desarrolla esta actividad, en el caso que el único destino sea vivienda, es técnicamente imposible conseguir cualquier tipo de habilitación municipal, en este caso, estimo mas conveniente que todos los vecinos del edificio inicien una acción legal conjunta contra el propietario del departamento y el inquilino en forma simultanea. Realmente me parece que este es un caso en el cual el administrador debe involucrarse mas allá que en edificio existan causas más urgentes, es decir, que el administrador no debe elegir de qué tema se ocupa según su urgencia, sino que debería ocuparse de todos. En otro orden, entiendo que la fuera del tema consorcial, la alternativa puede ser continuar con las denuncias municipales hasta tanto tengas una respuesta aunque mas no sea negativa. Espero tengas mucha suerte y puedas resolver a la mayor brevedad esta situación, desde ya muchas gracias por contactarnos.-

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Consulta:

Hola! mi pregunta es la siguiente: el administrador de mi edificio viene a cobrar una vez por mes al mismo y tiene un número de cuenta donde depositar y la dirección de su oficina para poder hacerlo. Yo no vivo en ese edificio y no quiere pasar a cobrar las expensas por mi domicilio. Eso esta bien? Está obligado a pasar? Aclaro que el consorcio está en Belgrano y yo vivo en el barrio de Caballito. Desde ya gracias por la respuesta

Respuesta:

Buenos días Marcela, ante todo quisiera aclarar que no es obligación del administrador pasar a cobrar las expensas por el domicilio particular de cada propietario, estimo se trata de un edificio de pocas unidades ya que por lo que me comentas no cuenta con una cuenta corriente, en esta caso, tu administrador pone a tu disposición su cuenta particular para simplificarte el pago de las expensas, pero sería técnicamente imposible cobrar en el domicilio de cada propietario, ya que por ejemplo algunos propietario viven en otra provincia. Espero esta respuesta te sirva de ayuda y desde ya gracias por consultarnos.-

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Consulta:

Buenos Días y muchas gracias por este servicio me resulta de mucha utilidad, estoy junto a dos vecinos como revisora de cuentas y mi consulta es si la presidenta del consorcio debe renovarse porque en nuestro caso esta hace muchísimos años y trabaja en la Administración se mueve como si fuera propietaria de todo el edificio , es legal este comportamiento , como tendríamos que manejarnos para plantear esta disconformidad. Los saludo con mi reconocimiento Estela

Respuesta:

Buenos días Estela, en un principio habría que dar lectura al reglamento para saber cada cuanto debería renovarse al mandato, lo correcto sería solicitar que en la próxima asamblea se incluya dentro del orden del día un punto que diga: “Remoción o renovación de … Como presidenta y elección de nueva autoridad” en este caso, el tema quedaría planteado en la asamblea y la mayoría debe decidir si renuevan su cargo y en caso contrario elegir un nuevo representante. Espero haberte sido útil y ante cualquier otra consulta no dudes en contactarme nuevamente.-

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Consulta:

Hola, me dirijo a Uds. a fin de que me saquen una duda, yo vivo en un edificio donde alquilo un depto, no soy el propietario, el tema es que quieren pintar el edificio y pusieron andamios y yo temo por mi seguridad dado que cualquiera puede trepar ya que pasa por mi balcón el andamio, hable con la administradora y me dije que me calle porque no soy propietario y no tengo ni voz ni voto. Yo lo planteaba que este bien si es necesario el andamio bueno pero que por lo menos pongan alguien de seguridad abajo que vigile durante todo el DIA que nadie se trepe y cosas así. No se que me aconsejan? que medida puedo tomar? de que manera puedo exigir algo como para resguardar mi seguridad. Saludos atte. a la espera de una pronta respuesta.

Respuesta:

Buenos días Edgardo, el tema que planteas es muy común, mas allá de la mala predisposición de tu administrador y que seas propietario o inquilino, la contratación de seguridad privada, debería decidirse por mayoría, es decir que si la mayoría decidió hacer el trabajo sin seguridad, tus reclamos no serán satisfechos, esto suele ocurrir cuando en primer piso hay un solo departamento, ya que el resto de los propietario, por estar mas arriba entienden están mas seguros y prefieren no contratar seguridad, es una decisión egoísta, pero que suele ocurrir, al igual que los departamentos del contrafrente, seguramente van a decidir no pagar por ese servicio. Resumiendo, si no contas con poder, es cierto que no tendrás voto en una asamblea, y si en la misma se decide no contratar seguridad, entiendo no tendrán lugar tus reclamos, es decir, que en este caso, es más importante hablar con los demás propietarios y no con el administrador. Espero tengas mucha suerte.-

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Consulta:

hola ayer me enteré que a mi vecino de abajo le gotea el techo de su baño, a lo cual respondí que me pusieran en contacto con un plomero y así coordinábamos horarios y por supuesto saber nombre y apellido de la persona a ingresar a mi casa, al día siguiente se presenta un plomero sin previo aviso al que no dejé ingresar, porque no sabía ni su nombre, ahora bien luego de una discusión con el administrador me dice que el día lunes a las 9.30 hs vienen a romper el baño de mi casa, a  lo que pregunté  ¿YA SABE QUE HAY QUE ROMER? por supuesto hay una gotera, en el techo de abajo hay que romper su piso. Ahora bien, cuanto va a costar este arreglo? no se debe tener primero un costo a aprobar, puede el administrador decidir, se hace el trabajo sin autorización de nadie? Yo estoy esperando un presupuesto particular que pasa si el presupuesto que yo averiguo es menor al de la administración, puedo pedir que se haga con el que yo pedí por otro lado no me gustaron los modales de la persona que va a traer para trabajar, por que tengo que dejar que ingrese a mi casa una persona sumamente agresiva ? Gracias por el servicio que brindan Carla

Respuesta:

Buenos días Carla, en cuanto a lo que planteas sobre saber quien será la persona que ingresa a tu casa, se trata de una norma básica de convivencia y desde luego podes solicitarle que acredite su identidad antes de ingresar, en cuanto a la elección de presupuestos y demás, en caso de tratarse de una urgencia, estimo que el administrador puede no contar con tiempo suficiente para esta elección, es decir, no tiene sentido evaluar presupuestos para conseguir uno mas barato cuando el departamento de abajo sigue deteriorándose, ahora bien, desde luego que tu administrador debería cuanto menos, dar aviso al consejo de administración acerca de lo que va a gastar en la obra para evitar abusos. Por ultimo, si esta reparación corre por cuenta del consorcio, estimo que ellos querrán asegurarse que el trabajo se realice correctamente, por lo tanto tiene el derecho de elegir el proveedor, aunque no fuera el que vos hubieras preferido. Tené en cuenta que hablo del “Consorcio” y vos también sos parte del mismo, pero tal como es el espíritu de la ley de PH, debes regirte por lo que estime mas conveniente la mayoría. Espero tengas muchas suerte.-

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Consulta:

Hola: Quisiera me informen cuáles son las condiciones que se deben reunir para conformar un consejo de administración de un consorcio, por ejemplo si se debe ser propietario.- Saludos y muchas gracias.

Respuesta:

Buenas tardes Liliana, en un principio si deberían ser propietarios quienes conformen dicho consejo, de todas formas, deberías leer que establece tu reglamento de copropiedad, en cuanto a la constitución del mismo, se debe realizar por asamblea y dejar constancia en el libro de actas, para ello debe existir una votación entre los propietarios para designar quienes integrarán el consejo. Espero haberte sido útil y desde ya muchas gracias por tu consulta.-

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Consulta:

Hola: Nuestro administrador exige que certifiquemos la firma en los poderes que presentemos para la Asamblea Ordinaria, concurriendo a su oficina y firmando ante su  empleado (porque él nunca está). No debería certificar las firmas en la asamblea en base al registro de propietarios que él debería tener? Muchas gracias.

Respuesta:

Buenas Tardes Diana, te informo que el administrador para certificar la firma del Poderdante, el mismo debe firmar ante el administrador, no basta con cotejar las similitudes con las firmas que el pueda tener en el registro de Propietarios, si podrían solicitarle que fije un día para presentarse en el edificio para que los propietarios que deseen dejar poder lo hagan ese día, espero haberte sido de ayuda, desde ya muchas gracias por tu consulta.-

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Consulta:

Qué diferencia hay entre una asamblea ordinaria y una extraordinaria

Respuesta:

Buenas tardes Nilda, la Asamblea Ordinaria es obligatoria según conste en el reglamento de copropiedad, generalmente se fija una al año, en ella deberían tratarse los asuntos que establezca el reglamento, generalmente suele ser rendición de cuentas, estimación de gastos para el periodo entrante, etc. en cambio las Asambleas Extraordinarias pueden ser convocadas por pedido del administrador a de un grupo de propietarios para tratar cualquier tema de interés común al consorcio, en cualquier periodo del ejercicio y puede realizarse tantas Asambleas Extraordinarias como sean necesarias. Espero te haya servido esta explicación y de tener cualquier otra duda podes consultarme nuevamente, desde ya muchas gracias.-

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Consulta:

Para remover al administrador hay que enviar una carta documento, una vez resuelta la Asamblea  se debe comunicar al administrador saliente de la nueva administración?  o la carta documento debe enviarla directamente la nueva administración?  Agradezco respuesta. de copropietarios,

Respuesta:

Buenas tardes Nora, si Ustedes ya designaron nueva administración por Asamblea e hicieron constar esto en el libro de actas, en un principio no debería ser necesario enviar cartas documento, bastaría con hacer saber a la administración saliente de esta decisión y presentar el acta correspondiente, de allí en mas, el administrados entrante debería ponerse en contacto para acordar la entrega de la documentación y acordar la transición, en caso que la administración saliente se niegue a entregar la documentación por el motivo que fuere, el nuevo administrador, debería enviar carta documento fijando un plazo cierto en días para que se lleve adelante esta entrega, espero tengas mucha suerte y desde ya gracias por consultarnos.-

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Consulta:

Hola. Mis inquietudes son varias: 1) ¿Que libros contables o de otro carácter son imprescindibles para un administrador de Consorcios? 2) me complacería si me envía una dirección con una página donde se puedan encontrar todas las leyes, decretos, jurisprudencia, etc. referidas a la administración de consorcios. 3) Cuales son las formas de organizar un consorcio?

Respuesta:

Buenos días Horacio, en cuanto al punto 1 te informo que los libros Obligatorios que deben llevarse en un consorcio son: Libro de Administración, Libro de Actas, Libro de Personal, Libro de Ordenes y Libro de Ascensores, después hay otros libros los cuales por no ser obligatorios y por no tener una función importante no son llevados, algunos ejemplos de estos libros no obligatorios son: Libro de registro de correspondencia, Libro de Proveedores, etc. En cuanto al punto 2, en esta pagina, en la sección Leyes y Normativa, tenes un compilado de las leyes mas importantes sobre la Propiedad Horizontal. Finalmente en cuanto al punto 3, te informo que la forma de constitución de un consorcio, estará regida por el reglamento de copropiedad, sin este, no habrá consorcio ni personería jurídica. Espero haberte sido de utilidad y desde ya agradezco tu consulta.-

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Consulta:

Quisiera saber si alguien que vive en el edificio, pero que no es propietario, puede integrar el Consejo de Administración. El reglamento de copropiedad se refiere no a "Consejo de Administración", sino a Presidente y Bice de la Junta de Propietarios. En caso de que la Asamblea designe un Consejo de Administración, estos tienen que ser propietarios?

Respuesta:

Buenos días Diego, en un principio, el consejo debería ser integrado por propietarios ya que el espíritu del mismo es que sea el consejo quien represente a los propietarios ante el administrador y colabore en la toma de decisiones, es por ello que los integrantes del mismo son elegidos por los propietarios, en tu caso, si el reglamento no establece que debe estar compuesto por Propietarios y si los mismos te designan a vos, entiendo que no debería haber ningún problema al respecto para que vos conformes el consejo. Espero te sirva de ayuda y desde ya muchas gracias por consultarnos.-

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