Consulta 5

Consulta:

 

Buenos días mi consulta está dirigida a solucionar un tema que me aqueja y causa daños y perjuicios en mi unidad. Vivo en la PB de un consorcio de 150 unidades, donde cada vez mas instalan aires acondicionados sin la manguera de desagote y tanque interior como recipiente para el agua de modo que cada vez que entro a mi casa por la puerta lateral me cae una lluvia incesante de 5 equipos que existen en esa fila. Además de los daños de humedad que están ocasionando en las paredes, todo de lo cual tengo fotos. Estoy embarazada y ya no aguanto mas tal situación, mucho menos que próximamente se esté mojando mi bebé y sus cosas con un agua sucia por la irresponsabilidad de los que no guardan respeto por los demás. Que posibilidades de iniciar una demanda tengo basada en cierta normativa?? Y a quien debería ir dirigida? Desde ya agradezco la posibilidad de realizar la consulta y su correspondiente respuesta.

 

Respuesta:

 

Buenas tardes, en principio Ud. debería remitir una carta documento al consorcio que es el responsable de todos los daños y perjuicios que causen a terceros y a los consorcistas los bienes del edificio.En dicha notificación Ud. deberá efectuar el reclamo intimando a la instalación de un sistema de desagote que impida la caída de líquidos en el frente de su puerta, podrá también alegar que pronto será madre y que dichas incomodidades serían también sufridas por su hijo por venir, perdida del valor de su Dpto., etc.Si luego de la intimación cursada mediante carta documento no se logra la solución acorde a sus necesidades el paso siguiente es solicitar una Mediación que estimo será la instancia que se llegara a la solución del problema. Para dicho trámite es necesario tener las fotografías en papel impresas, y tener en carpeta unas dos o tres personas que puedan dar testimonio de los acontecimientos, así en caso del fracaso de la instancia ya se adelanta a la contraparte que contamos con una serie de pruebas.Finalmente en caso que en la Mediación el consorcio no se comprometa a los arreglos queda el juicio que espero no lo tenga que hacer por las complicaciones que la misma acarrea.En caso que se llegue a un acuerdo en la Mediación el mismo es un compromiso que equivale a una sentencia judicial, debiendo ser cumplido si o si.Espero haber sido útil en la respuesta, desde ya muchas gracias por consultarnos.

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

Hola vivo en un departamento en caballito de propiedad de mi hermana. Hace más de 3 o 4  años, no recuerdo exactamente no se realizan asambleas para ninguna decisión. Mi pregunta es cada cuanto se esta obligado a realizar asambleas y en que circunstancias si o si se deben convocar a la misma? No recibo ninguna notificación escrita salvo algún que otro aviso pegado en la entrada del edificio. Gracias

 

Respuesta:

 

Buenas tardes Bruno, en un principio, seguramente el reglamento de propiedad de tu edificio debe establecer la obligatoriedad de realizar una asamblea ordinaria, al menos una vez al año. EN cuanto a la notificación, la misma debería ser por medio fehaciente, ya sea carta documento, telegrama, etc. Otra alternativa, para evitar el gasto que ocasionan estas notificaciones, el administrador o bien un representante del mismo, puede hacer firmar a los propietarios una nota indicando que fueron notificados en tiempo y forma sobre la asamblea, de otra forma, la asamblea podría impugnarse. Quedo a tu disposición ante cualquier duda, desde ya muchas gracias por tu consulta.-

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

Pago la expensas a la cuenta del administrador personal así como dice en la liquidaciones, no me da el recibo solo me quedo con el comprobantes del banco, y cada tanto me pone como deudor y estoy al día con la expensas, donde denunciar gracias.

 

Respuesta:

 

Buenas tardes Delfina, si el administrador la incluye dentro de los morosos por error y Ud. Al hacerle ver el error, lo reconoce, no habría motivos para denuncia, ya que no existiría perjuicio, si en cambio Ud. Deposita y el administrador pretende cobrar dos veces el mismo periodo y no reconoce su omisión, o bien si desea denunciarlo por cualquier otro motivo, puede hacerlo ante el registro de administradores en caso de tratarse de un consorcio dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, espero tenga mucha suerte, desde ya muchas gracias por su consulta.-

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

Desde hace tres años, la vecina del piso superior arroja agua con detergente al lavar las barandas de su balcón. El edificio posee una estructura escalonada. El líquido cae al techo de acrílico del balcón de mi propiedad, cubierto con un cerramiento, drenando a través del colector de lluvias ubicado en el mismo, hacia la rejilla de mi piso.Este hecho se presenta con alternancias de períodos de calma e intensificación, en los que la frecuencia ha llegado a ser de una vez por semana especialmente en los meses de verano, donde el proceder adquiere mayor violencia, llegando a arrojar numerosos "baldazos" del fluido mencionado.Se ha solicitado verbalmente en numerosas oportunidades el cese de su in conducta. Ante la ausencia de respuesta se reitera la solicitud  en forma escrita, ante la cual, la susodicha pidió disculpas y prometió rectificar su comportamiento.Últimamente se ha observado una reincidencia.Cómo se puede califica este hecho? Cuáles son las alternativas de solución? Muchas gracias.

 

Respuesta:

 

Buenas tardes, en estos casos, la mejor solución siempre es el dialogo con su vecina, en caso que dicho medio no prospere, Ud. Debería demostrar que perjuicio le ocasiona la practica de su vecina y plantear el tema en un ámbito mas formal, que bien podría ser en una mediación en el Centro de Gestión y Participación que corresponda a su distrito, o bien en mediación judicial. Espero tenga mucha suerte en la resolución de su inconveniente, desde ya muchas gracias por su consulta.-

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

Qué órgano determina desde cuando es obligatorio tener un encargado permanente en el edificio? Es a partir de una determinada cantidad de unidades o se establece por Reglamento de Propiedad?

 

Respuesta:

 

Buenas tardes Sra. Silvia, respondiendo a su consulta le informo que normalmente el reglamento puede establecer que una unidad funcional sea para uso del encargado, por otro lado, el convenio colectivo de trabajo de los encargados, establece a partir de cuantas unidades funcionales el encargado necesita de un ayudante, pero no la obligatoriedad de contratar un encargado fijo, de hecho Uds. pueden optar, por ejemplo, por no contratar ningún encargado y reemplazarlo por una empresa de limpieza o bien repartir las tareas entre los propietarios, con esto quiero decir que en ningún lugar se fija la obligatoriedad de contar con encargado, ya sea fijo o media jornada, de todas formas, podrías revisar si en tu reglamento los dice, pero sería muy extraño, desde ya muchas gracias por tu consulta.- 

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

El administrador de nuestro edificio nos viene cobrando 130 pesos de extraordinarias hace un año y no se ve avance de obra alguna, ¿quien me ampara? al ser un 90por ciento Dpto. alquilados el resto de los propietarios no se dan por enterados del problema., no se si tienen porque tener respuesta a esto pero si saben responderme algo se los agradezco.

 

Respuesta:

 

Buenas tardes Juan, te comento que generalmente las expensas extraordinarias son aquellas que se fijan por un periodo determinado para un propósito determinado, como puede ser la financiación de una obra, la indemnización de un empleado, el pago de un juicio, etc. si en este caso se trata de una extraordinaria, se debería utilizar para un fin puntual, si no es el caso, deberías averiguar si no se trata de un fondo de reserva. De todas formas, te aconsejo hablar con tu administrador para consultarle que origina esta cuota. Por otro lado, desconozco si tu consorcio tiene una cuenta corriente, en tal caso, sería sano que le solicites a tu administrador una copia de la ultima liquidación, esto es para corroborar que el dinero que están pagando se encuentre en poder del consorcio y no del administrador, en caso que no cuenten con una, podrías solicitarle al administrador que abra una y de esta forma podrás controlar el debido uso de los fondos que mensualmente abonan, desde ya muchas gracias por tu consulta.-

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

Hola, quería saber como se debe proceder ante la renuncia de un integrante del consejo de administración, para poder reemplazarlo por otra persona sin necesidad de tener que esperar hasta la asamblea anual. Muchas gracias.

 

Respuesta:

 

Buenos días Sra. Ana, en este caso, si no se desea esperar hasta la asamblea ordinaria, se debería convocar a una extraordinaria. De todas formas, dependiendo de cuales serían las funciones que deba cumplir dicho integrante, podría ejercer de manera informal dicho cargo hasta tanto se convoque a la asamblea, ya que el consejo de administración no es un órgano estrictamente formal. Espero te haya sido útil y desde ya muchas gracias por tu consulta.-

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

Hola. El encargado del edificio fue puesto por el administrador hace 6 meses, 3 en blanco. Queremos sacar al encargado y le pedimos al administrador que llame a asamblea. Contesta que tiene la agenda completa y que si ese es el motivo el consejo de Adm. puede decidirlo. Esto es cierto???? Hay que pagarle indemnización, podemos decidirlo nosotros como dice. Además, como es un edificio nuevo el admin. Fue elegido por el ingeniero constructor. En el reglamento dice que no se puede remover por 3 años. Esto es así???? Esta persona no cumple con sus funciones todo lo dilata y arregla por mail. Podemos sacarlo de alguna  manera¿??? Muchas gracias.

 

Respuesta:

 

Buenas tardes Rosa, en cuanto al encargado, el administrador sin necesidad de convocar a una asamblea puede despedirlo, con lo cual si el consejo de administración le diera la orden de despedirlo puede hacerlo, de todas formas, siempre es aconsejable que se plantee en asamblea ya que de otra forma no se les estaría dando lugar a los propietarios que no conforman el consejo a emitir su opinión. En cuanto a la indemnización, es un tema delicado, el periodo de prueba es de tres meses, cumplido este plazo corresponde la indemnización, ahora bien, habría que analizar el caso para saber si el encargado puede comprobar que en realidad trabajo seis meses, de todas formas, con tan poca antigüedad, la indemnización no sería significativa. Por ultimo, si el administrador esta designado por tres años, en un principio no se lo podría remover hasta que se cumpla el periodo, ahora bien, si el mismo incurre en incumplimientos graves, podría realizarse una acción legal, pero a decir verdad esto no se justificaría, es por ello que aconsejo, siempre que haya disconformidad con el administrador, por parte de la mayoría de los vecinos, hablar con el y solicitarle la renuncia. Espero tengas mucha suerte, quedo a tu disposición ante cualquier otra consulta.-

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

Tengo un conflicto con el vecino de arriba. Este señor ha realizado obras en su casa, las cuales me han ocasionado desperfectos en una habitación. La persona que realizaba la obra, me indicó en principio que arreglaría los desperfectos, pero parece que no tiene intención de hacerlo. El seguro del propietario me informó que en caso de negativa, ellos eran parte subsidiaria de su  clienta y que me solucionarían mi problema. En una consulta posterior, me indicaron que no se hacían cargo de los desperfectos. ¿Cómo puedo exigir a mi vecino el arreglo de los mismos? ¿Puede mi seguro actuar de alguna manera para reclamar el arreglo de los desperfectos?

 

Respuesta:

 

Buenos días Miguel, en cuanto al seguro, no podría asesorarte ya que no se que tipo de seguros tienen contratados, ahora bien, en este caso si ya hablaste con tu vecino y el no pretende darte una solución, deberías intimarlo judicialmente, en tal caso tu problema podría ser resuelto en mediación o bien podría resolverse en un posterior juicio. A los fines de tener éxito con la intimación, te aconsejo que te contactes con un abogado especialista en estos asuntos, si no contas con uno de tu confianza, te ofrezco que te reúnas sin cargo con nuestra abogada para que ella te asesore y encamine sobre las acciones que deberías seguir, desde ya muchas gracias por tu consulta.-

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

Hola, soy inquilina y en el edificio se realizo el arreglo de todos los porteros eléctricos, cambiando toda la conexión. Quería saber si eso es una expensa ordinaria, como fue computada, o debería ser extraordinaria. Muchas gracias.

 

Respuesta:

 

Buenas tardes Sra. Laura, habitualmente, este gasto suele computarse dentro de las expensas ordinarias ya que se trata de un trabajo en mantenimiento, salvo que se trate de un trabajo muy grande o bien de una restructuración o mejora en la instalación de los porteros.

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

La línea de electricidad que viene desde el tablero general del Edif. al depto se quemo, mi pregunta es, a quien le corresponde pagar el arreglo y los materiales? al propietario o al consorcio.

 

Respuesta:

 

Buenas tardes Sr. Gustavo, le informo que normalmente, el sector de la instalación que menciona, suele ser considerado como común según la mayoría de los reglamentos, en este caso, correspondería la reparación al consorcio; pero debería confirmar con su respectivo reglamento, para saber si en el mismo esta considerado como una instalación común. Desde ya muchas gracias por tu consulta.-

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

Deseo hacer una consulta. Soy la nueva administradora de consorcio y quería saber si en las expensas puedo solicitar un monto bajo ($ 200/7) como reserva, puesto que se trata de un edificio viejo y siempre pasan cosas. Al final del año, en el caso de no haberse tenido que usar ese fondo, mi propuesta es la de invertirla siempre en mejorar el edificio, hacer alguna mejora (hay muchas cosas para hacer en el edificio). Pero quiero saber si puedo hacerlo, si es legal. Muchas gracias!!!!!

 

Respuesta:

 

Buenos días Mariela, en un principio te comento que desde luego que sería legal, ahora bien, vos como administradora debes hacer lo que los propietarios decidan, es decir, que en este caso vos deberías plantear tu intención y que ellos decidan si prefieren conformar dicho fondo, en caso que decidan no conformarlo, no sería ilegal que lo implementes de todas formas, pero sería un falta de ética no respetar la voluntad de los propietarios, en esto siempre debemos tener en claro que el administrador representa a los propietarios y en consecuencia como mandatarios debemos responder a sus deseos. Espero tengas muchas suerte y gracias por consultarnos.-

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Consulta:

 

Juan Pablo, mi consulta es que hace un año adquirimos un depto hay 10 en total en el edificio y desde entonces no se realizo ninguna reunión de consorcio, lo hablamos con la administradora pero no obtenemos respuesta, como podemos intimarla a realizar una reunión, hay muchos temas por tratar, y hay 2 inquilinos que no pagan sus expensas hace mas de 1 año, se puede iniciar juicio por esto? MUCHAS GRACIAS. Por esto y muchas cosas más queremos cambiar de administradora.

 

Respuesta:

 
Buenos días Cintia, en un principio te comento que desde luego ya podrían haber accionado contra los propietarios que no abonan las expensas, pero esta es una tarea que debe iniciar la administradora en representación del consorcio. En cuanto a la asamblea, es obligación de la administradora convocar a la misma una vez al año, ya que así debe reflejarlo el reglamento de tu edificio. Si no lo hace, esta incurriendo en una falta grave a sus obligaciones como administradora. Ahora bien, el mejor camino para lograr que dicha administradora cumpla con sus funciones, es mediante el dialogo, en un principio deberías hablar con otros propietarios para conocer su punto de vista y plantearles realizar un pedido en conjunto con ellos para solicitarle a la administradora que convoque a la asamblea, en un principio informalmente, puede ser por teléfono, mail, etc. pero es importante que ella note que no es el pedido de un solo propietario sino que se trata de un numero mas considerable, si persiste en su negativa o sin dar respuestas, deberían entablar un dialogo mas formal, ya sea mediante carta documento, ahora solicitando la convocatoria, rendición de cuentas y eventualmente su renuncia, espero no sea necesario que lleguen a estos extremos, pero en caso de considerar que sería el único medio posible y si necesitas asesoramiento, podes comunicarte telefónicamente conmigo o bien podemos acordar una entrevista para ver como puedo ayudarlos. Desde ya muchas gracias por tu consulta.-
---------------------------------------------------------------------------------

PAGINA ANTERIOR     I     PAGINA SIGUIENTE


Av. Juan B. Alberdi 2612 | 4613-5130 / 5248 | info@erranti.com.ar | www.deadministracion.com.ar